ЗДДФЛ. Третиране на доход от наем на недвижим имот притежаван от две лица, ползван само от единия съсобственик

ЗДДФЛ. Въпрос. Какъв е характерът на доход от наем, предоставен от съсобственик на недвижим имот за ползване на другия собственик на имота (сестра) с писмено споразумение - доход от наем или доход от дарение?
 
 
Отговор: Александра Атанасова, адвокат
 
 
Актуално към 01. 09. 2012 г.
 
 
Публикация от сп. „Данъци ТИТА“Абонирайте се сега и четете още множество публикации.
 
 
В голямата си част отдаваните под наем имоти принадлежат на две и повече  лица, т.е те са в режим на съсобственост и е обичайна практика между  съсобствениците да  си разпределят наема по техни съображения, а не въз основа на съответните им дялове в съсобствеността.
 
Съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС) всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
 
Наемите са ползите от вещта или както е прието да се наричат в практиката –това са гражданските плодове от вещта.
 
Ако в резултат на писмени споразумения между съсобствениците, наемът се получава само от един  от тях  - от това обстоятелство не следва извода , че само той е получил доходите от наем, а другият собственик не е получил доходи и не следва да подава декларация и да внася данък.
 
Мисля, че в това отношение чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ е ясен: доходът се смята придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице.
 
Представям и разяснение № 24-30-4 от 15.04.2011г. на НАП относно прилагането на ЗДДФЛ за данъците върху доходите на физически лица за доходи от наем.
 
 
1. Считам, че наемът за целия недвижим имот, получен само от единия от двамата съсобственици въз основа на писмено споразумение, следва да се разглежда  по следния начин:
 
Частта, която е съразмерна на неговия дял в съсобствеността е доход от наем. Тя следва да се декларира с декларацията по чл. 50 от ЗДДФЛ в срока по чл. 53, ал. 1   от ЗДДФЛ.

Останалата част, която получава въз основа на писменото споразумение с другия съсобственик е дарение.  Дарението съгласно чл. 13, ал. 2 от ЗДДФЛ не се смята за доход и следователно не е облагаемо по ЗДДФЛ.
 
Полученото дарение трябва да се декларира по реда на чл. 49, ал. 3 от  Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Следва да се плати и данък дарение в размера, определен съгласно разпоредбите по чл. 47, ал. 1 от ЗМДТ.
 
Вторият съсобственик, който с писменото споразумения е предоставил своята част от наема, следва да декларира доходи от наем в размер, припадащ се на неговия дял от имота с декларацията по чл. 50 от ЗДДФЛ и да плати съответния данък. Видно от текста на чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ се счита, че е получил дохода.
 
 
2. Възможно е обаче полученият доход над размера на припадащия се наем за първия съсобственик, да се приеме, че е заем.
 
Не съм запозната с текста на самото споразумение. Във въпроса е записано „... предоставил своя дял от наема ...”. Ако в писменото споразумение съсобствениците са приели, че първата година само единият от тях ще получава наема, а следващата година само вторият от тях, то в този случай считам, че е налице заем. Тук също е налице предоставяне на наема от първия съсобственик на втория и обратното.
 
Считам, че първият  съсобственикът, получавал пълния размер на наема за имота през първата година, ще декларира сумата припадаща се за неговата част от имота като получен доход от наем, а разликата до пълния размер на наема като заем. Заемът следва да се декларира в случай,  че това се изисква от чл. 50, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ.
 
В  следващата година всъщност ще се получи издължаване на получения заем на равни вноски от първия съсобственик към втория, защото пък самото вторият съсобственик ще получава наема за имота.
 
И двамата съсобственици декларират съответния размер на наема, припадащ се на дяловете в имота им и в двете години.
 
 
3. Възможно е обаче имотът да се отдава под наем само от единия съсобственик и той да получава наема, а вторият съсобственик дори и да не подозира, че имотът носи ползи, които се получават само от единия от съсобствениците. В този случай считам, че декларация за получения доход от наем следва да подаде само съсобственикът, получавал доходите от наем. Вторият съсобственик (ако узнае това обстоятелство) следва да си защити правото си и ако не постигне съгласие за доброволно уреждане, да подаде иск срещу съсобственика, получавал  пълния размер на гражданските плодове от вещта в противоречие с чл. 30, ал. 3 от ЗС. Представям решение № 305 от 06.04.2010г. по гр.д.24/2010 на Апелативен съд гр. София.