ЗДДС. Третиране на договор за наем на семеен имот, като страна по договора е само единият съпруг, при условие, че другият е регистриран по ЗДДС

ЗДДС. Въпрос: Сключен е договор за наем на имот, които е семейна собственост, като страна по договора е само съпругът. Съпругата е регистрирана по ДДС за доходи от наеми на имущество, придобито преди брака. Следва ли наемът от семейния имот да се разделя между двамата и съпругата да издава фактура за половината наем с начислен ДДС, след като страна по договора е само съпругът й?

 

 

Отговор: Ивайло Кондарев, данъчен консултант

 

 

 

В случая става въпрос за отдаване под наем на недвижим имот, който е съпружеска имуществена общност. Което означава, че той е обща собственост на двете физически лица и те имат равни права на владение, ползване, разпореждане и управление на въпросното имущество.

 

Ето защо сделката по отдаване под наем на недвижимия имот има за доставчик (изпълнител по нея) две лица – двамата съпрузи. Или може да се каже, че е налице една сделка (договор за наем), но две доставки по смисъла на ЗДДС. Този факт не се влияе от обстоятелството, че като страна по договора е посочен само единият от съпрузите. Всеки от тях трябва да документира извършваната от него доставка – отдаване под наем на ½ идеални части от недвижим имот, който е съпружеска имуществена общност. Данъчната основа на всяка от тях ще е равна на половината от стойността на определената наемна цена. А ако наемодател и наемател са свързани лица, данъчната основа ще е пазарната цена на съответната наемна услуга.

 

Доколкото според чл. 3, ал. 2, изречение второ от ЗДДС възмездното отдаване под наем на движимо и недвижимо имущество с цел получаване на редовен доход от него се явява независима икономическа дейност, данъчният режим на двете доставки ще бъде идентичен. Независимо че само единият от съпрузите има регистрация за целите на ДДС. Доставките по отдаване под наем на упоменатото имущество ще са облагаеми, освен ако предмет на сделката е земя, или ако недвижимият имот е сграда (или част от нея) и се отдава под наем за задоволяване на жилищни нужди на физическо лице, което не е търговец (чл. 45, ал. 1 и 4 от ЗДДС).

 

При положение, че доставките по отдаване под наем са облагаеми, те формират облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по ЗДДС на съпруга. Същата трябва да се извърши при евентуалното достигане на прага от 50 000 лв., посочен в чл. 96, ал. 1 от ЗДДС. И същевременно за съпругата, имаща ДДС номер, извършването на облагаемите доставки поражда задължение за начисляване на данък от 20 на сто (върху ½ от стойността на договорения наем).

 

По отношение документирането на доставките, съпругата – регистрирано по ЗДДС лице, трябва да съставя фактура с реквизитите по чл. 114, ал. 1 от ЗДДС, в която да посочва своя ДДС идентификационен номер. Докато съпругът, който е само данъчно задължено лице (все още без регистрация по упоменатия данъчен закон), може да не издава такава фактура, при положение че е налице някоя от хипотезата на чл. 113, ал. 3, т. 7 от ЗДДС, примерно – ако той съставя документ с реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството.