tita.bg

ЗМДТ. Задължения за собственика - наемодател при извършени от наемател разходи за ремонт или подобрение на недвижим имот

ЗМДТ. Въпрос. При извършени от наемател разходи за ремонт или подобрение на недвижим имот, съществуват ли задължения за собственика - наемодател, произтичащи от разпоредбите на Закона за местните данъци и такси?
 
 
Отговор: Златка Мицова, данъчен консултант
 
 
По време на действие на договор за наем, много често се налага наемателят, бил той физическо лице или предприятие, да извършва разходи за ремонт или подобрение на наетия имот. Когато се извършват дейности, свързани с поддържането на последния в обичайното му състояние, разходите са за сметка на наемателя, а тези, които имат характер на подобрение обикновено се компенсират от собственика чрез приспадане от дължимия наем или чрез заплащане. По отношение на счетоводното и данъчно третиране на разходите за ремонти и подобрения, извършени от наемател-предприятие е изписано доста и темата не е предмет на коментара.
 
Поставеният въпрос изисква случая да се разгледа от друга гледна точка – какво е отражението на последващите разходи за имота, извършени от наемателя върху данъчния статут на имота, респ. на собственика като данъчнозадължено лице по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и какви действия трябва да предприеме последния в тази връзка.
 
Предвид спецификата в начина на оценяване и реда за деклариране на недвижимите имоти на предприятията и на физическите лица, ще разгледаме двете хипотези.
 
 
1. Наемодателят е предприятие по смисъла на Закона за счетоводството
 
 
Предприятията са данъчнозадължени лица за данъка върху недвижимите имоти, когато са собственици, вещноправни ползватели или концесионери на облагаеми недвижими имоти. В тази връзка задълженията им по ЗМДТ са да декларират всички обстоятелства, имащи значение за данъчното облагане и съответно ежегодно да заплащат данъка за съответните имоти. Освен първоначалното деклариране, ЗМДТ изисква обявяване на всички възникнали след придобиването на собствеността, вещното право или концесията обстоятелства, които биха повлияли на данъчната основа, респ. на данъка.
 
Възможно е когато наемателят на недвижим имот извърши определени дейности в наетия имот, да възникне обстоятелство, подлежащо на деклариране.
 
Затова, задължително е да се прецизира характера на извършените от наемателя дейности и да се разграничат разходите по текущ ремонт на имота от разходите за подобрение, в т.ч. за основен ремонт.
 
Текущ ремонт са дейностите по подобряването и поддържането в изправност на имота, както и вътрешните преустройства, при които не е засегната конструкцията на сградата, не са извършени дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, засягащи конструкцията на сградата, не е променено предназначението на помещенията и натоварванията в тях (т. 43 от § 5 на Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ)).
 
Подобрение по смисъла на нормативната база, уреждаща счетоводното отчитане,са последващи разходи, свързани със съществуващ актив, които водят до икономическа изгода над тази от първоначално оценената негова стандартна ефективност.
 
Основен ремонт на сграда е частичното възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация (т. 42 от § 5 на Допълнителните разпоредби на ЗУТ).
 
Когато извършените разходи имат характер на подобрение /в т.ч. основен ремонт/ на имота, заведен като дълготраен актив на предприятието-наемодател, съгласно приложимите счетоводни стандарти стойността им следва да намери съответното счетоводно отражение върху балансовата стойност на актива.
 
Променената стойност на актива представлява ново обстоятелство, касаещо облагането с данък върху недвижимите имоти, което подлежи на деклариране в дву-месечен срок от настъпването му. Предприятието–собственик на отдадения под наем имот следва да подаде декларация по чл. 14 от ЗМДТ за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти, в която да посочи актуална информация – както променената отчетна стойност на имота, така и всички други параметри, имащи значение за определянето на данъчната оценка по Приложение № 2 от закона:
  • данни за елементите на конструкцията,
  • техническата инфраструктура,
  • годината на извършване на основен ремонт,
  • изграждането на отоплителна или климатична инсталация,
  • шумо или топлоизолация,
  • специално покривно покритие,
  • луксозна дограма или декоративни елементи и облицовки,
  • основания за освобождаване от данък.
 
Въз основа на данните в декларацията ще бъде променена данъчната основа за изчисляване на данъка върху недвижимите имоти, която за предприятията е по-високата между отчетната стойност на имота и данъчната му оценка.
 
Винаги и съвсем логично извършените подобрения водят до определяне на по-висока оценка на имота за данъчни цели.
 
Възможно е обаче в резултат на подобрението да възникне и благоприятно последствие - основание за освобождаване от данък за определен период от време.
 
Напоследък се извършват много дейности, свързани с подобряване на енергийната ефективност на сградите. Като част от системата мерки на национално равнище за насърчаване на този процес, е предвидено освобождаване от данък засгради, въведени в експлоатация преди 1 януари 2005г., получили сертификати по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата за сертифициране на сгради, както следва:
  • При сертификат категория А– за срок 7 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата.
  • При сертификат категория Б– за срок 3 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата.
 
Акопо отношение на тези сгради се прилагат мерки за оползотворяване на възобновяеми енергийни източници за производство на енергия за задоволяване нуждите на сградата, освобождаването е за 10 годишен период – за категория А и за 5 годишен период – за категория Б.
 
Независимо от ефекта на подобренията върху размера на данъчната оценка и данъка обаче, ясно е, че следва да се извърши деклариране в сроковете и по реда на ЗМДТ.
 
 
ІІ. Наемодателят е физическо лице
 
 
Различното в този случай е това, че задълженото физическо лице няма задължение да остойностява извършените подобрения. То е длъжно да посочи актуални данни в декларацията по чл.14 от ЗМДТ:
  • данни за елементите на инфраструктурата в имота и около имота,
  • конструкцията на сградата,
  • техническата инфраструктура,
  • година на извършване на основен ремонт,
  • изграждането на отоплителна или климатична инсталация,
  • шумо или топлоизолация,
  • специално покривно покритие,
  • луксозна дограма,
  • декоративни елементи и облицовки,
  • основания за освобождаване от данък.
 
И в двата случая се прилага общовалидното правило: при настъпили промени в обстоятелствата, подлежащи на отразяване в декларацията за облагане с данък върху недвижимите имоти, данъчнозадълженото лице е длъжно да ги обяви с нова декларация по реда на чл.14, ал. 3 от закона.
 
При промяна на данъчната оценка на имота през годината данъкът се определя върху новата оценка от месеца, следващ месеца на промяната.
 
Недекларирането, както и невярното деклариране се санкционират от закона с глоба за физическите лица в размер от 10 до 400 лв., а юридическите лица - с имуществена санкция в размер от 500 до 3000 лв., ако не е предвидено по-тежко наказание.
 

Под меню