ЗМДТ. Относно облагането с данък върху недвижимите имоти при преобразуване и сделки с предприятия, притежаващи недвижими имоти

ЗМДТ. Въпрос: Какви са последствията във връзка с облагането с данък върху недвижимите имоти при прехвърляне на собственост върху недвижим имот в резултат на преобразуване на предприятие, сделки по чл.15 от Търговския закон, безвъзмездно прехвърляне по решение на принципала. Кой и за какъв период дължи данък върху недвижимите имоти? 
 
 
ОтговорЗлатка Мицова, данъчен консултант

 
Актуално към 25. 12. 2009 г.
 
 
Данъкът върху недвижимите имоти се дължи от собствениците на облагаеми недвижими имоти (чл. 11 от Закона за местните данъци и такси). Законът предвижда изключения от това правило, когато върху имота е учредено ограничено вещно право на ползване или е предоставено особено вещно право на ползване – концесия. Данъкът в тези случаи се дължи от ползвателя, респективно концесионера.
 
Преобразуването и сделките с предприятия, притежаващи недвижими имоти, както и безвъзмездното прехвърляне на недвижими имоти, от гледна точка на облагането с данък върху недвижимите имоти, ще коментираме в общия случай, т. е. когато данъчно задължено лице е собственикът на имота.
 
Съществените моменти в тази връзка са два:
  • Кога се променя собствеността върху имотите в посочените случаи?
  • Какви са задълженията на новия собственик с оглед облагането с данък върху недвижимите имоти?
            
По силата на ЗМДТ, при промяна в собствеността върху облагаем недвижим имот, възниква ново данъчно задължено лице за данъка върху недвижимите имоти.
 
Датата на промяната в собствеността е от значение както за установяване на срока за деклариране от новия собственик на придобития имот, така и за изчисляване на частта от данъчното задължение, която той дължи за годината на придобиването.

               Кой е момента на промяна на собствеността върху имотите?
 
Съгласно националното законодателство, правото на собственост в Република България се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.

Собствеността принадлежи на държавата, на общините, на кооперациите и други юридически лица и на граждани.
 
Има законови изисквания относно документирането и осигуряването на гласност на сделките с недвижими имоти. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите).
 
Изключение е предвидено в чл. 18 от Закона за собствеността. Прехвърляне правото на собственост или учредяване на друго вещно право върху недвижим имот, който е държавна или общинска собственост, се извършва писмено, но не е необходима нотариална форма.

Всички актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис, както и актове, издадени от надлежните държавни органи, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права, подлежат на вписване в специален имотен регистър.
 
Собствеността, другите вещни права и тяхното придобиване, изгубване и защита, както и владението и вписванията, са регламентирани със Закона за собствеността (ЗС).
Режимът на обектите на държавната и на общинската собственост се определя с отделни закони – Закон за държавната собственост и Закон за общинската собственост.

            Преобразуване на предприятия
 
Преобразуването на държавни или общински предприятия представлява разпределяне на имуществото, предоставено им от държавата/общината, в дялове и акции съгласно разпоредбите на Търговския закон.
 
Според Закона за приватизация и следприватизационен контрол, преобразуването на държавните предприятия като еднолични дружества с ограничена отговорност или еднолични акционерни дружества се извършва от Министерския съвет или от определен от него орган. Преобразуването на общинските предприятия се извършва по решение на общинския съвет.
 
Търговският закон (ТЗ) дава възможност търговските дружества да се преобразуват чрез вливане, сливане, разделяне, отделяне и отделяне на еднолично търговско дружество, както и чрез промяна на правната форма (чл. 261 от ТЗ).
 
Преобразуването има действие от деня на вписване на вливането или сливането от съда по седалището на приемащото или новоучреденото дружество, съответно от деня на вписване на разделянето или отделянето от съда по седалището на преобразуващото се дружество. С вписването правата и задълженията на преобразуващите се дружества преминават върху приемащото или новоучреденото дружество – при вливане или сливане; върху всяко приемащо и (или новоучредено дружество в съответствие с разпределението, предвидено в договора или плана за преобразуване – при разделяне; част от правата и задълженията на преобразуващото се дружество преминава върху всяко приемащо и/или новоучредено дружество, съответно на разпределението, предвидено в договора или плана за преобразуване - при отделяне.
 
Актът, с който се поражда правото на собственост за приемащото или новоучредено дружество, е съдебното решение за преобразуване.
 
Когато в имуществото на преобразуващо се дружество има собственост върху недвижим имот, съдебното решение за преобразуването се вписва в съответния регистър съгласно Закона за собствеността. При разделяне и отделяне към съдебното решение се прилага и договорът или планът за преобразуване.
Датата на вписване на преобразуването в търговския регистър е датата на промяна на собствеността върху имуществата, в т. ч. върху недвижимите имоти.
 
Безвъзмездно прехвърляне на недвижим имот

Безвъзмездно прехвърляне на собственост върху недвижим имот - частна държавна собственост, се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Договорите за безвъзмездното прехвърляне се сключват от областните управители.
           
Право на собственост върху имоти – частна общинска собственост, може да се прехвърля безвъзмездно по решение на общинския съвет на юридически лица на бюджетна издръжка. Договорите за безвъзмездно прехвърляне се сключват от кмета на общината.

Договорите, с които се извършва разпореждане (в т. ч. безвъзмездно прехвърляне) с недвижими имоти – частна държавна или общинска собственост, се вписват от съдията по вписванията по местонахождението на съответния имот.
 
Безвъзмездното прехвърляне на собственост върху недвижим имот – собственост на търговско дружество се извършва по решение на принципала при спазване изискванията на Търговския закон с договор за безвъзмездно прехвърляне в нотариална форма, който подлежи на вписване.
От датата на договора за безвъзмездно прехвърляне недвижимият имот става собственост на приобретателя.
 
Сделка с предприятие по чл. 15 от Търговския закон 
 
При прехвърляне на предприятие чрез сделка по реда на чл. 15 от ТЗ се придобива предприятие като обособена съвкупност от права, задължения и фактически отношения. Променя се собствеността върху недвижимите имоти и другите имущества – елементи на предприятието като съвкупност. Прехвърлянето се извършва с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Когато се прехвърля цялото предприятие на търговско дружество, за прехвърлянето е необходимо решение, взето съгласно чл. 262п от ТЗ.
 
Когато с договора се прехвърля недвижим имот или вещно право върху такъв имот, договорът се вписва и в службата по вписванията.
 
Прехвърлянето на предприятие се вписва в търговския регистър по партидата на отчуждителя и на правоприемника.
 
В случая обаче, правопораждащият акт, въз основа на който се придобива собствеността върху недвижимите имоти, е договорът. Поради това, на вписване по Закона за собствеността подлежи именно той, а не документът за вписване в търговския регистър.
 
От датата на нотариалния договор за сделката недвижимите имоти стават собственост на приобретателя.
 
Какви са задълженията на новия собственик във връзка с облагането с данък върху недвижимите имоти?
 
В двумесечен срок от придобиването на недвижимия имот предприятието-собственик следва да подаде данъчна декларация, в която да посочи всички факти и обстоятелства, които са от значение за определяне на данъчното задължение.
 
Декларирането е задължително, дори в случаите, когато съответният имот е освободен от данък. Основанията за освобождаване от данък се отразяват в данъчната декларация. Общинският орган по приходите обаче е този, който преценява обстоятелствата и решава дали имотът следва да се освободи.
 
Считано от 1 януари 2010 г. за нежилищните имоти предприятията подават две декларации - по чл. 17 от ЗМДТ и по чл.14 от ЗМДТ, а за жилищните – декларация по чл.14 от ЗМДТ.
 
Декларациите се подават в общината по местонахождение на съответния недвижим имот. Ако едно предприятие придобива и е данъчно задължено за няколко имота, подава толкова декларации, колкото са общините, на чиито територии се намират имотите.
 
За годината на придобиването приобретателят дължи част от годишния данък, съответстваща на пълните месеци, оставащи от придобиването до края на календарната година. Ако прехвърлителят е платил данъка до края на годината или за период след месеца на прехвърлянето, новият собственик не дължи данък за този период. Основанието за това е разпоредбата на чл. 15, ал. 2 от ЗМДТ. 
 
Във връзка с притежаването и докато е данъчно задължено лице за придобития недвижим имот, предприятието е длъжно да плаща ежегодно имуществените задължения за имота, както и да декларира всички последващи промени в обстоятелствата, които имат връзка с данъчното му облагане.