ЗДДС. Регистрация на физическо лице при отдаване на жилище под наем чрез Booking.com

ЗДДС. Въпрос. Аз съм физическо лице и предлагам чрез Booking. сом (холандска фирма) през лятото апартамента си под наем.
 
Трябва ли да се регистрирам по ДДС?
 
 
Отговор: Моника Петрова, данъчен експерт
 
Актуално към 01. 07. 2018 г.
 
Отдаването под наем на недвижим имот представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 ЗДДС, и съгласно чл. 3, ал. 1 от закона физическите лица, които отдават недвижим имот под наем, се явяват данъчно задължени лица за целите на ЗДДС.
 
 В тази връзка, когато:
 
  • имотът, се намира на територията на България, и
  • отдаването му под наем се определя като облагаема доставка,
  • при достигането на оборот от 50 000 лв. (за период от не по-дълъг от дванадесет последователни месеца)

за лицето възниква задължение за регистрация по чл. 96 от ЗДДС.

От казаното се вижда, че ако имотът се намира на територията на България, задължението за регистрация по отношение на неговото отдаване под наем е обвързано с условието наемната услуга да се определя като облагаема доставка.
 
Поради това е нужно да се посочи, че е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец се третира като освободена доставка (чл. 45, ал. 4 от ЗДДС) и като такава тя не участва при определянето на облагаемия оборот за целите на регистрацията по чл. 96 от ЗДДС.
 
Извън случаите на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС доставката на услуга по отдаване под наем на недвижим имот е облагаема доставка на общо основание.
 
  • На първо място следва да се има предвид, че когато се отдава под наем жилищен имот, по който наемателят ще е юридическо лице, но имотът ще се ползва за жилище от физическо лице, като например негов служител, услугата по отдаване под наем не е предмет на освободена доставка по смисъла на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС. В този смисъла са решения на Върховния административен съд:  № 2345/ 16.02.2012 г. и № 14851/ 10.12.2014 г.
  • На второ място, на основание чл. 45, ал. 6 от ЗДДС, ал. 4 от същата разпоредба не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.

Това означава, че когато доставката попада в тази хипотеза тя се определя като облагаема и данъчната й основа участва при определянето на облагаемия оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС.

 
За прилагането на 45, ал. 4 или ал. 6 от ЗДДС е необходимо да бъде съобразено тълкуването на НАП.
 
От изложеното в писмо с изх. № М- 24- 36-1 от 18. 12. 2014 г. могат да бъдат направени следните изводи:
 
1. В аспект на прилагането на ЗДДС, водещ е характера на предоставяната услуга и режимът, на който предоставянето й е подчинено:
 
  • Закона за задълженията и договорите, когато става въпрос за отдаване под наем за жилищни нужди на физическо лице или
  • Закона за туризма, когато става въпрос за ползването на недвижим имот на хотелски принцип.
 2. Съгласно чл. 133 от Закона за туризма (ЗТ) категорията на местата за настаняване и прилежащите към тях заведения за хранене и развлечения, самостоятелните заведения за хранене и развлечения, туристическите хижи, туристическите учебни центрове, туристическите спални и прилежащите към тях заведения за хранене се определя на базата на съответствие с минималните задължителни изисквания за изграждане, обзавеждане и оборудване, обслужване, предлагани услуги и професионална и езикова квалификация на персонала.
 
С Наредбата за изискванията към местата за настаняване и заведенията за хранене и развлеченияи реда за определяне на категория, спиране, отказ, понижаване, спиране на действието и прекратяване на категорията, приета с Приета с ПМС No 217 от 17.08. 2015 г. (обн. ДВ, бр. 65 от 2015 г.) (Наредбата) се определят и видовете места за настаняване и заведенията за хранене и развлечения и техните характеристики, както и минималните задължителни изисквания за определяне на съответните категории за всеки вид.
 
3. Когато предоставянето на ползването на категоризирани по реда на ЗТ апартаменти се извършва съобразно изискванията относно вида на предоставяните за съответната категория на туристическия обект услуги, регламентирани с Наредбата, за целите на ЗДДС се счита, че е налице услуга по настаняване в хотели и други подобни заведения.

4. Когато предоставянето на ползването на недвижимия имот е съпроводено с услуги като румсървиз, камериерски услуги, предоставяне на консумативи, почистване на апартамента и смяна на спално бельо и хавлии по време на престоя на клиентите, неотносими към договор за наем на част от сграда за жилище, характеризират правоотношението с оглед приложението на ЗДДС, като услуга по настаняване в туристически обект.
 
5. В случаите, когато апартамент се предоставя дългосрочно под наем на физически лица за задоволяване на жилищни нужди, при което не се предоставят услуги, свързани с обслужване на клиентите и други допълнителни услуги, регламентирани с горепосочената наредба, следва да бъде приложен чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и доставките да се третират като освободени от облагане.
 
В заключение следва да се посочи, че независимо от обстоятелството, че:
 
  • може да не възникне основание за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС във връзка с отдаването под наем на апартамента,
  • задължение за регистрация може да възникне на основание чл. 97а от ЗДДС във връзка с ползването на услугите на Booking.
 
По силата на ал. 1 от чл. 97а от ЗДДС на регистрация по ЗДДС подлежи всяко данъчно задължено лице, което получава услуги с място на изпълнение на територията на страната, които:
 
  • са облагаеми и за които
  • данъкът е изискуем от получателя.
Тук попадат всички български данъчно задължени лица, които:
 
  • не са регистрирани по ЗДДС и
  • получават облагаеми доставки с място на изпълнение на територията на страната,
  • от лица, които не установени на територията на страната.
В този случай, без оглед на стойността на получената услуга, нерегистрираното по ЗДДС лице е задължено да подаде заявление за регистрация по ЗДДС не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем:
 
  • авансово плащане или
  • данъчно събитие.

 

Безплатни публикации сряда и петък. Запиши се за е-бюлетина ни ТУК.

Назад