ЗДДС. Продажба на УПИ от физически лица при извършени СМР в него

Казус. Физическо лице, регистрирано по ЗДДС във връзка с дейност в минали години като ЕТ, както и след спиране на дейността на ЕТ, извършва независима икономическа дейност като физическо лице, което отдава имоти под наем. Към настоящия момент физическото лице е с редовна регистрация по ЗДДС. Съпругата на физическото лице не е регистрирана по ЗДДС.

През 2003 г. физическото лице (след брака), заедно със съпругата си придобиват УПИ, като през 2004 г. получават разрешение за строеж. През 2006 г. се сдобиват с Акт 14 за извършените СМР до този момент. От тогава не са извършвали СМР. През 2018 г. вече преговарят за продажба на недвижимия имот заедно с построеното до момента, което не е окончателно приет строеж на къща за жилищни нужди - има само Акт 14 от 2006 г.

Физическите лица - собственици на имота и построеното до момента не извършват други сделки по покупко-продажба на имоти и това по скоро би било инцидентна сделка.

  1. Какво ще е данъчното третиране на една такава продажба по смисъла на ЗДДФЛ за двамата собственици, както и по ЗДДС за регистрирания съпруг?
  2. Какво ще е данъчното третиране на една такава продажба по реда на ЗДДС за регистрирания съпруг, както и по реда на ЗДДФЛ за двамата собственици, ако след Акт 14 собствениците продължат строителните работи и прехвърлят имота заедно с построеното в него вече с издаден протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ за приемане на груб строеж?
 
Отговор: Даниела Даракчиева
 
Актуално към 01. 11. 2018 г.
 
1. Данъчно третиране по ЗДДС:
 
Регистрацията на физическото лице по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) изисква облагане на доставките, които то осъществява, ако попадат в обхвата на облагаемите такива.
 
В конкретния случай е необходимо да се прецени дали продажбата на обекта – УПИ с построен обект (къща за жилищни нужди), попада в обхвата на облагане с ДДС.
 
От друга страна, в случая необходимостта от детайлно обсъждане е важна, доколкото физическото лице отдава имоти под наем и това е неговата основна дейност, като в конкретния казус предмет на продажба е имот.
 
Това е така, тъй като дейността по покупко-продажба на недвижими имоти представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС.
 
Тази дейност няма да има такъв характер единствено в случаите, когато се извършва разпореждане с лично имущество, извън обхвата на регистрираното по ЗДДС лице. В този смисъл са и писма на НАП № ИТ-00-7 от 15. 01. 2010 г. и № 2_1444-1 от 10. 10. 2011 г.
 
В такъв случай, такава продажба ще бъде извън разпоредбите на ЗДДС и няма да представлява доставка по смисъла на този закон, тъй като следва да се приеме като инцидентна продажба на лично имущество.
 
В разпоредбите на ЗДДС и ППЗДДС липсват пояснения относно разпореждане с лично имущество и в тази връзка следва да се съобрази позицията на Съда на Европейския съюз по такива казуси.
 
В решение от 15. 09. 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10, Съдът на ЕС се е произнесъл (т. 37), че броят и мащабите на осъществените продажби сами по себе си не са определящи.
 
Както Съдът вече е приел, мащабът на продажбите не може да представлява критерий за разграничаване на:
 
  • дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на тази директива, и
  • тези на оператор, чийто сделки представляват икономическа дейност.
 
Съдът отбелязва, че големи продажби могат също да се осъществяват от участници в оборота, действащи като частни лица.
 
Според т. 39 - 41 от същото решение, не е така, когато заинтересованото лице предприема активни действия за продажбата на земя, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на член 9, параграф 1, втора алинея от Директивата за ДДС.
 
Такива активни действия могат да се изразяват по-конкретно:
 
  • в осъществяването на благоустройствени дейности в имота, както и
  • в използването на изпитани средства за пускане на пазара.
Тъй като тези инициативи обикновено не се вписват в действията по управлението на лично имущество, доставката на отредена за строителство земя не може да се разглежда като обикновено упражняване на правото на собственост от неговия титуляр.
 
От друга страна, според постоянната съдебна практика:
 
  • обикновеното придобиване и
  • обикновената продажба на имот
не биха могли да представляват използване на имот, целящо получаване на приходи с постоянен характер по смисъла на член 9, параграф 1 от Директивата за ДДС, тъй като единственото възнаграждение по тези сделки се състои в евентуалната печалба при продажбата на посочения имот. Такива сделки сами по себе си по принцип не биха могли да представляват икономически дейности по смисъла на тази директива (Решение от 29 април 2004 г. по дело EDM, C‑77/01, т. 58 и Решение от 21 октомври 2004 г. по дело BBL, C‑8/03, т. 39).
 
Съгласно т. 21 от решение от 09. 07. 2015 г. по дело С-331/14, когато продава актив, част от който е избрало да запази за лични цели, данъчнозадълженото лице не действа в това си качество, що се отнася до продажбата на тази част (решение Armbrecht, C‑291/92, т. 24).
 
Същевременно през целия период, в който притежава въпросния актив, то трябва да проявява волята си да запази част от него в личното си имущество (решение Armbrecht, C‑291/92, т. 21).
 
Предвид изложеното по-горе,
 
  • при продажба на имота (УПИ, ведно с построеното до Акт 14), считам, че доставката ще е извън обхвата на ЗДДС, доколкото са налице действия по управлението на лично имущество. Според практиката на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост (в случая продажба) от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност.
  • в случай обаче, че се извършат допълнителни строителни работи, считам, че това представлява осъществяването на благоустройствени дейности в имота, поради което последващата продажба следва да се третира като облагаема доставка от физическото лице, регистрирано по ЗДДС.
 
Предвид съсобствеността (СИО), при продажбата ще следва да се начисли ДДС на ½ от договорената данъчна основа.
 
 
2. Данъчно третиране по ЗДДФЛ:
 
..................................................................


Виж още и подобен казус от мартенския брой на списанието от тази година: "Третиране по реда на ЗДДФЛ и ЗДДС продажба на УПИ и къща, построена по стопански начин".
 
Назад