Третиране на доходи от недвижимо имущество при договор за наем или хотелиерска дейност на местно физическо лице от гледна точка на ЗДДС, ЗДДФЛ, ЗМДТ, КСО и ЗЗО

1.

Предоставяне на недвижим имот по договор за наем с физическо или юридическо лице по реда на раздел IV „Наем на вещи“ (чл. 228 – чл. 239) от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД )

ЗДДС

ЗДДФЛ

КСО/ЗЗО

I. Физическото лице не е регистрирано по ЗДДС:

1. Отдаването под наем на недвижим имот на физическо лице за жилищни цели е освободена доставка по чл. 45, ал. 4 от ЗДДС. Тази сума не участва при формирането на оборот за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

2. Отдаването под наем на недвижим имот на юридическо лице или ЕТ е облагаема доставка.

Лицето ще подлежи на регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС:

• при достигане на оборот над 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, или

• когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия.

Лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от настъпването на съответното обстоятелство.

Друга възможност е ФЛ, което не е достигнало облагаем оборот за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, да се регистрира по желание съгласно чл. 100, ал. 1 от закона.

II. Физическото лице е регистрирано по ЗДДС:

1. Отдаването под наем на недвижим имот на физическо лице за жилищни цели, съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС е освободена доставка. Не възниква право на приспадане на данъчен кредит поради извършването на освободени доставки и ограничението на чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.

2. Отдаването под наем на недвижим имот на юридическо лице или ЕТ е облагаема доставка по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Приложима е ставката от 20 % за наема. Възниква право на приспадане на данъчен кредит по реда на чл. 69, ал. 1, т. 1 от ЗДДС (например: разходи за ток, вода, ремонт, подобрение на недвижимия имот).

Налице е доход от договор за наем. Без значение е дали наемател е:

• физическо лице, наело имота за лични нужди или

• фирма, наела имота за:

– офиси,

– производствени помещения или

– за извършване на хотелиерска дейност, включително и чрез ползване от страна на фирмата на услуги от  AirBnB и Booking.

Облагането на доходите от наем на наемодателя – физическо лице е по общия ред на чл. 31 и чл. 32 от ЗДДФЛ, по който се облагат доходи от наем:

• за реализирания доход се подава ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ до 30.04. на следващата година, като се  попълва Приложение № 4.

• при формиране на облагаемия доход се признават 10 на сто нормативно признати разходи без документи,

• дължимият данък  е в размер 10 на сто върху данъчната основа.

В течение на година се извършва авансово облагане по реда на чл. 44 от ЗДДФЛ, което изисква подаване на Декларацията по чл. 55, ал.1 от ЗДДФЛ (Образец 4001) до края на месеца, следващ тримесечието на изплащане на дохода и внасяне на данък в същия срок, като за четвъртото тримесечие са налице особености (чл. 65, ал.13 и чл. 67, ал. 2 от ЗДДФЛ.)

Когато  наемател и съответно  платец на дохода от наем е:

- предприятие по смисъла на т. 33 от § 1 на ДР на ЗДДФЛ  или самоосигуряващо се лице –данък се декларира, удържа и внася от него по реда на чл. 65, ал. 12 и 13 от ЗДДФЛ;

- физическо лице или чуждестранно юридическо лице без МСД у нас, т.е. което не е предприятие по смисъла на т. 33 от § 1 на ДР на ЗДДФЛ  - данъкът се декларира и внася от самия наемодател –  местно физическо лице  по реда на чл. 55, ал. 2 и чл. 67, ал. 1 и 2 от ЗДДФЛ. 

Забележка: Ако физическо лице е построило или придобило чрез покупко-продажба значителен брой имоти с цел отдаване под наем по реда на чл. 228 - 239 от ЗЗД има риск да се приеме, че лицето без да е регистрирано като ЕТ извършва дейност на търговец пи смисъла на чл. 1, ал. 1,  т. 15 от Търговски закон (ТЗ) и съответно следва да се облага по реда приложим за ЕТ, т.е. с 15 на сто данък (чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ), описан в т. 2.2 по-долу.

В случай на реализиране на доходи от наем не се дължат осигуровки по реда на КСО.

Единствено биха се дължали здравни осигуровки по реда на чл. 40, ал.  5 от ЗЗО, но само  ако лицето не се осигурява здравно на никакво друго основание по ЗЗО, като лицето следва да извърши годишно изравняване на здравите осигуровки и на база на реализираните годишни доходи от наем.

Ако за цялата година лицето се осигурява здравно на друго основание по ЗЗО – не дължи здравни осигуровки върху доходите от наем.

Забележка: Ако  се приеме, че физическото лице без да е регистрирано като ЕТ извършва дейност на търговец по смисъла на чл. 1, ал. 1,  т. 15 от Търговския закон (ТЗ) и съответно следва да се облага по реда приложим за ЕТ, т.е. с 15 на сто данък по реда на чл.  26, ал. 7 от ЗДДФЛ. В този случай от 2019 г.  лицето се третира като самосигуряващо се по КСО за извършването на търговска дейност, облагана по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ (чл. 4, ал.3, т. 2 от КСО).

2.

Извършване на хотелиерска дейност чрез предоставяне на места за настаняване съгласно изискванията на Закона за туризма (ЗТ), като дейността се извършва  от самото физическо лице

2.1.

Хотелиерска дейност изцяло отговаря на изискванията на чл. 61з, ал. 1 от ЗМДТ

ЗДДС

ЗДДФЛ/ЗМДТ

КСО/ЗЗО

Физическо лице, което извършва хотелиерска дейност чрез предоставяне на места за настаняване, е данъчно задължено по смисъла на ЗДДС и ще възникнат задължения по този закон.

Лицето трябва да следи облагаемия си оборот (приходите от настаняването), тъй като подлежи на задължителна регистрация при оборот над 50 000 лв. по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Възможно е да се направи регистрация по ЗДДС по общия ред по желание – по чл. 100, ал. 1 от ЗДДС.

Физическите лица, за доходи от патентни дейности се облагат с патентен данък при условията и по реда на ЗМДТ (чл. 14, ал. 4  от ЗДДФЛ).

За облагането с патентен данък по реда на Глава втора, Раздел VІ „Патентен данък» от  ЗМДТ при хотелиерска дейност е необходимо да са изпълнени следните изисквания, посочени в чл. 61з, ал. 1 от ЗМДТ:

• извършване на патентната дейност, свързана с  предоставяне на „средства за подслон и места за настаняване с не повече от 20 стаи – 1 и 2 звезди”( т. 1 на Приложение № 4), дефинирана в § 1, т. 27 от ДР на ЗМДТ;

• оборот за предходната година до 50 000 лв., и

• липса на регистрация по по ЗДДС лице, с изключение на частичните регистрации за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон. 

Патентният данък се определя за стая според местонахождението на обекта и е в рамките от 25 до 250 лв. Конкретният размер на патентния данък се определя от съответния общински съвет в общината по местонахождението на обекта. 

Самоосигуряващи се по смисъла на КСО на основание чл. 4, ал. 3, т. 1 от КСО, а именно лица, регистрирани като упражняващи свободна професия и/или занаятчийска дейност, тъй като  упражняват дейност за която подлежат на облагане с патентен данък и не са еднолични търговци (попадат в тази група осигурени лица по силата на чл. 1, ал. 5, т. 2 от НООСЛБГРЧМЛ).

Задължителните вноски за социално и здравно осигуряване се дължат по общия ред, предвиден за самоосигуряващите се по КСО лица.

2.2.

Извършване на дейност в средства за подслон и места за настаняване съгласно ЗТ, с не повече от 20 стаи – категоризирани 1 и 2 звезди и приходи за предходната и текущата година до 50 000 лв., но при ползване на посреднически услуги за намиране на гости на AirBnB  и Booking

2.2.1.

Услугите пряко се ползват от лицето и фактурата от AirBnB  и Booking се издава на физическото лице

ЗДДС

ЗДДФЛ

КСО/ЗЗО

I. Физическото лице не е регистрирано по ЗДДС и във връзка с настаняването ползва посреднически услуги от чуждестранни доставчици (Booking, AirBnB):

а това лице възниква задължение за регистрация по ЗДДС за целите на услугите – по чл. 97а от ЗДДС. Регистрацията е предварителна – преди получаването на посредническата услуга или преди плащането на същата. Заявление за регистрация слeдва да се подаде не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем (авансово. плащане или данъчно събитие).

Данъчната основа на получената услуга подлежи на облагане с данък. Приложимата ставка на данъка е 20%.

Регистрацията по чл. 97а от ЗДДС изисква ежемесечно подаване на СД и отчетни регистри.

Особеното при тази регистрация е, че не е налице право на приспадане на данъчен кредит (включително за получената посредническа услуга).

Не се облагат с ДДС приходите от настаняването.

От друга страна е необходимо лицето да следи облагаемия си оборот (приходите от настаняването), тъй като подлежи на задължителна регистрация при оборот над 50 000 лв. по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

II. Възможно е да се направи регистрация по общия ред по желание – по чл. 100, ал. 1 от ЗДДС. При такава хипотеза (регистрация по чл. 96, ал. 1 и по чл. 100, ал. 1) лицето начислява данък за получени услуги от чуждестранни контрагенти (Booking, AirBnB) -приложима е ставката от 20%, ползва право на приспадане на данъчен кредит, както за тези услуги, така и за стоки и услуги, свързани с настаняването.

На облагане с ДДС ще подлежи и настаняването със:

• ставка от 9%, ако има удостоверение за категоризация на туристическия обект,
• със ставка от 20 % при липса на категоризация.

За целите на облагането с ДДС няма разлика в третирането, ако лицето обитава предоставяното на туристите жилище.

Ползване на услуги от AirBnB и Booking.com изиска частична регистрация по чл. 97а от ЗДДС. В този случай, доколкото е налице регистрация по ЗДДС, имайки предвид разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ лицето не може за извършваните хотелиерски услуги да се облага с патент по реда на ЗМДТ.

При липса на възможност за облагане с патентен данък съгласно чл. 14, ал. 4 от ЗДДФЛ, облагането следва да e по реда на ЗДДФЛ.

1. Първи вариант:

Доколкото

• се извършва хотелиерска дейност по смисъла на ЗТ (не се получава пасивен доход от наем по договор за наем за определен срок с физическо или юридическо лице) и

• лицето не предоставя стаи в обитавано от него жилище,

то се приема за търговец по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 13 от  Търговски закон (ТЗ) и на основание на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ се облага по реда, приложим за ЕТ, т.е.:

• следва да води счетоводство,

• да определя облагаем доход по реда на ЗКПО,

• да попълва  Приложение № 2 от ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ  и съответно формираната данъчна основа се облага с 15 на сто данък.  

2. Втори вариант: 

При условие, че лицето предоставя стаи на туристи в обитавано от него жилище, то разпоредбата на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ не е приложима, тъй като лицето не се счита за търговец на основание е на чл. 2, т. 3 от ТЗ, както и на основание на чл. 113, ал. 2 от ЗТ. Затова, след като  не отговаря на условията на облагане с патент по реда на ЗМДТ, то се облага по реда на ЗДДФЛ, по  който се облагат доходи от наем, описани в т. 1 , т.е. прилага се разпоредбата на чл. 31, чл. 32 и чл. 44 от ЗДДФЛ.

Легална дефиниция на понятието „обитавано жилище” липсва в ТЗ, но се съдържа  в § 1, т. 87 ДР на ЗТ  - обитавано жилище е жилището, в което лицето, извършващо хотелиерство, живее и то е неговият настоящ адрес по адресна регистрация.

Самоосигуряващи се по смисъла на КСО на основание чл. 4, ал. 3, т. 1 от КСО, а именно лица, регистрирани като упражняващи свободна професия и/или занаятчийска дейност, тъй като  упражняват дейност на основание на предварителна регистрация, определена с нормативен акт и респективно попадат в тази група осигурени лица по силата на чл. 1, ал. 5, т. 1 от НООСЛБГРЧМЛ.

По наше мнение това е така, защото категоризираните места за настаняване задължително се вписват в Националния туристически регистър.

Регистърът е създаден на основание чл. 166, ал. 1 от ЗТ и в него освен местата за настаняване по силата на т. 2 от горепосочената разпоредба на вписване подлежат и лицата, упражняващи дейност в тях. 

Задължителните вноски за социално и здравно осигуряване се дължат по общия ред, предвиден за самоосигуряващите се по КСО лица.

2.2.2.

Лицето получава доходи от хотелиерска дейност съгласно ЗТ, но ползва фирма като посредник за извършване на туристически услуги, включително на нея се издават и фактури от AirBnB  и Booking

ЗДДС

ЗДДФЛ/ЗМДТ

КСО/ЗЗО

Лицето ползва посреднически услуга от българска фирма.

За целите на ДДС при такава хипотеза лицето следва да определя облагаемия си оборот  (приходите от настаняване) във връзка със задължителната регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Лицето ще подлежи на регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС:

• при достигане на оборот над 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, или
• когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия.

Лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от настъпването на съответното обстоятелство.

След регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, на облагане с ДДС ще подлежи настаняването със:

• ставка от 9%, ако има удостоверение за категоризация на туристическия обект,
• със ставка от 20 % при липса на категоризация.

Възможно е да се направи регистрация по общия ред по желание – по чл. 100, ал. 1 от ЗДДС.

За целите на облагането с ДДС няма разлика в третирането, ако лицето обитава предоставяното на туристите жилище.

В този случай при лицето липсва изискване за регистрация по чл. 97а от ЗДДС. Следователно, ако то за хотелиерската си дейност:

• отговаря на условията за облагане с патентен данък, посочени в чл. 61з от ЗМДТ, се облага с патентен данък;

• не отговоря на условията за облагане с патентен данък, независимо, че липсва регистрация по ЗДДС, например мястото за настаняване е над 2 звезди:

- ако не обитава жилището, в което извършва дейността се облага по реда на приложим за ЕТ (чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ), разгледан в т. 2.2.1.

- ако в съответствие с § 1, т. 87 ДР от ЗТ  обитава жилището, в което извършва дейността не се счита за търговец на основание на чл. 2, т. 3 от ТЗ, както и на основание на чл. 113, ал. 2 от ЗТ  и се облага по реда приложим за доходи по договор за наем, регламентиран в чл. 31, 32 и 44 от ЗДДФЛ, разгледан в т. 1.

В зависимост от случая - съобразно изложеното по т. 2.1. или по т. 2.3 от таблицата.

2.3.

Лицето получава доходи от хотелиерска дейност съгласно ЗТ, но   местата за настаняване са категоризирани в по-висока категория от 2 звезди или категорията е до две звезди, но стаите са повече от 20

ЗДДС

ЗДДФЛ

КСО/ЗЗО

Регистрация по общия ред (чл. 96, ал. 1 или чл. 100, ал.1 от ЗДДС)  или за услуги по чл. 97а, ако са налице условия за това.

Няма разлика в третирането по ЗДДС ако лицето обитава жилището.

При регистрация по чл. 97а от ЗДДС (за услуги) на облагане със ставката от 20 % подлежат получените услуги от чуждестранните посредници. Не възниква право на приспадане на ДК.

Настаняването не се облага и се следи оборот за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

При регистрация по желание (чл. 100, ал.1 от ЗДДС) или задължителна регистрация (по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС), получените посреднически услуги от чуждестранни доставчици се облагат със ставка от 20 %, ползва се право на приспадане на ДК, както за получените посреднически услуги, така и за стоките и услугите свързани с настаняването.

Настаняването се облага със:

• ставка от 9%, ако има удостоверение за категоризация на туристическия обект,
• със ставка от 20 % при липса на категоризация.

Лицето не отговоря на условията за облагане с патентен данък, поради това облагането е само по реда на ЗДДФЛ, като:

• ако не обитава жилището, в което извършва дейността се облага по реда на приложим за ЕТ (чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ), разгледан в т. 2.2.1.

• ако в съответствие с § 1, т. 87 ДР от ЗТ  обитава жилището, в което извършва дейността, се облага по реда приложим за доходи по договор за наем, регламентиран в чл. 31, 32 и 44 от ЗДДФЛ, разгледан в т. 1.

Самоосигуряващи се по смисъла на КСО на основание чл. 4, ал. 3, т. 1 от КСО, а именно лица, регистрирани като упражняващи свободна професия и/или занаятчийска дейност, тъй като  упражняват дейност на основание на предварителна регистрация, определена с нормативен акт и респективно попадат в тази група осигурени лица по силата на чл. 1, ал. 5, т. 1 от НООСЛБГРЧМЛ.

Това е така, защото категоризираните места за настаняване задължително се вписват в Националния туристически регистър.

Регистърът е създаден на основание чл. 166, ал. 1 от ЗТ и в него освен местата за настаняване по силата на т. 2 от горепосочената разпоредба на вписване подлежат и лицата, упражняващи дейност в тях. 

Задължителните вноски за социално и здравно осигуряване се дължат по общия ред, предвиден за самоосигуряващите се по КСО лица.