ЗДДС. Относно корекция на ползван ДК от дружество за покупка на сграда, отдавана под наем за жилищни нужди на собственика

ЗДДС. Въпрос. ЕООД е придобило сграда. За покупката е ползвало данъчен кредит. Заприходена е като инвестиционен имот и се отдава под наем на собственика на дружеството за жилищни нужди.

Въпрос:

Ако дружеството избере да не се начислява ДДС на наема, съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, следва ли да извърши корекция на ползвания данъчен кредит за придобиването на имота?

Отговор: Моника Петрова, данъчен експерт

Актуално към 01.05.2026 г.

Съгласно чл. 79а, ал. 1 от ЗДДС, за стоки, включително недвижими имоти, които са или биха били дълготрайни активи, за всяка от годините, следващи годината на упражняване на право на данъчен кредит, през която настъпи изменение в използването на съответната стока за доставки, за които е налице право на приспадане на данъчен кредит, размерът на ползвания данъчен кредит се коригира, когато е по-голям или по-малък от този, на който регистрираното лице би имало право на приспадане, ако придобиваше стоката в годината на настъпване на изменението. Разпоредбата се прилага независимо от това дали при производството, придобиването или вноса на стоката или изграждането на недвижимия имот, е приспаднат данъчен кредит изцяло, частично или пропорционално на степента на използване на актива за независимата икономическа дейност, или не приспаднат данъчен кредит.

В ЗДДС, считано от 01.01.2017 г., е въведена легална дефиниция на понятието „дълготрайни активи“ и съгласно § 1, т. 83 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС това са част от стопанските активи на данъчно задълженото лице, представляващи:

а) недвижими имоти по т. 82 и превозни средства по т. 49, с изключение на тези по буква "з", и

б) различни от посочените в буква "а" стоки и услуги, които са или биха били дълготрайни активи по смисъла на Закона за корпоративното подоходно облагане със стойност при придобиване, производство или внос, равна на или по-голяма от 5 000 лв.

От казаното по-горе следва, че е необходимо да се следи в годините, следващи годината на придобиване дали има промяна в начина на използване на недвижимия имот, която промяна води и до промяна в правото на приспадане на данъчен кредит.

Тъй като в случая:

• за недвижимия имот е упражнено право на приспадане на данъчен кредит и

• същият се използва за извършването на освободени доставки по чл. 45 ал. 4 от ЗДДС, за които съгласно чл. 70, ал.1, т. 1 от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен кредит,

то приложение намира разпоредбата на чл. 79а, ал. 1 от ЗДДС за извършване на корекции на ползвания при придобиването му данъчен кредит.

Корекцията следва да се извърши по формулата, посочена в чл. 79а, ал. 3, т. 1, б „б“ от ЗДДС, като ако през съответната година недвижимият имот се използва само за доставки по чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно чл. 79в, т. 3 от ЗДДС стойността на показателя К_х е нула. Съгласно чл. 79а, ал. 4 от ЗДДС корекцията се извършва в последния данъчен период на календарната година, през която са настъпили съответните обстоятелства за промяна в използването. Съставя се протокол за извършената корекция (чл. 66, ал. 5 от ППЗДДС) и се отразява изменението в размера на ползвания данъчен кредит по този протокол в дневника за покупки и справка-декларацията за този данъчен период, със знак (-), тъй като ще е в посока намаление на размера на ползвания данъчен кредит.

В зависимост от доставките, за които се използва имотът, корекции следва да бъдат извършвани до изтичане на 20-годишния срок, считано от началото на годината, през която е упражнено правото на данъчен кредит или годината на фактическото използване, в случай че имотът не е използван повече от една година след годината на упражняване правото на данъчен кредит.

В заключение следва да бъде посочено и Решение № 2555 от 13.03.2025 г. по адм. д. № 10579 / 2024 г. на Върховен административен съд постановено по повод спор между данъчно задължено лице и приходната администрация относно правото на приспадане на данъчен кредит за придобит от дружество недвижим имот, който се е използвал от управителя на дружеството за лични нужди. След анализ на събраните доказателства и доводите на страните, първоинстанционният съд е приел, че спорът се концентрира върху въпроса дали покупката на процесния жилищен имот е действително свързана с икономическата дейност на дружеството и евентуално доколко е налице измамна практика. Според върховните съдии правилен в тази връзка се явява изводът на решаващия състав, че след като имотът не е придобит за целите на независимата икономическа дейност на дружеството, а за лични нужди на управителя, то законосъобразно с РА е отказано признаване на право на данъчен кредит както по фактурите за покупката на апартамента и гаража, така и за доставките на стоки и услуги във връзка с обзавеждането на апартамента.